¿Es buen momento para vender una casa con tipos de interés e inflación por las nubes?

Los bancos están acelerando las decisiones sobre los tipos de interés para frenar la inflación después de que índices como el Euribor hayan estado mostrando porcentajes negativos durante varios años.

Sin lugar a dudas, este nuevo panorama provoca incertidumbre en vendedores, compradores e inversores inmobiliarios profesionales.

¿Es buen momento para vender? ¿Y para refinanciar mi deuda inmobiliaria?

Preocupante aumento de los tipos de interés y de la inflación

La inflación y el encarecimiento de las hipotecas debido al aumento de los tipos de interés pueden reducir la demanda de los compradores de viviendas que necesitan financiarse con préstamos hipotecarios que ahora son de mayor precio (2,8 veces más caro y se estima que se incremente hasta un 100% más) y que también en la mayoría de los casos es insuficiente para financiar la totalidad de la compraventa de la vivienda.

Es bien sabido por los expertos financieros que si los tipos de interés aumentan en un mercado inflacionario, los bancos son más reacios a prestar su capital y exigen condiciones crediticias más estrictas ante una situación que incide en mayor medida sobre la estabilidad de las economías domésticas.

Esto significa que menos personas van a tener acceso a la compraventa de la vivienda, especialmente si se trata de una primera vivienda o como vivienda habitual.

Los efectos de una espiral inflacionaria sobre el mercado inmobiliario

La tendencia alcista de los precios de la vivienda se debilitará en los próximos meses con una menor demanda por parte de los compradores. Por otro lado, los inversores están saliendo de posiciones bursátiles para buscar refugio en inversiones inmobiliarias.

En cuanto al mercado hipotecario, tras 6 años históricos en negativo, el Euribor se sitúa por encima del 2,8%, con una tendencia alcista destinada a controlar la inflación.

Este aumento del coste de las hipotecas, junto con la subida generalizada de los precios y la caída del ahorro en los hogares (se estima una reducción del 40-60% en algunos casos más críticos), podría tener un impacto directo sobre la demanda de la vivienda que históricamente ha sido alta en relación con la oferta, salvo en el periodo post-crisis 2008-2014.

En algunos mercados locales y áreas de alto rendimiento, la demanda de inversión está aumentando a medida que muchos inversionistas comienzan a retirar su dinero del mercado de valores para invertir en propiedades residenciales posicionadas como refugio.

¿Es buen momento para vender tu casa?

Los expertos inmobiliarios coinciden en que con los precios de la vivienda altos, una demanda fuerte y el Euribor cercano al 0%, la situación para los propietarios con intención de vender su casa es favorable, sobre todo cuando la principal motivación para vender una casa es mudarse a otra, como suele ocurrir en casos de separación, divorcios y herencias.

Si algún propietario quiere vender su casa para invertir en productos financieros como fondos de inversión o la bolsa, se recomienda consultar a URBEi (profesionales expertos en inversión inmobiliaria) para entender las complejidades y fluctuaciones de los productos financieros y también para conocer la ventajas y rentabilidades de invertir con garantías de la mano de profesionales en el sector más estable de toda economía: el inmobiliario.

¿Cambio de hipoteca? ¿Tipo variable, fijo, o hipoteca mixta?

Las previsiones muestran una tendencia alcista en 2022 y 2023, con el Euribor rondando el 2-6%. Las entidades financieras están revisando sus criterios y condiciones. Así como las hipotecas variables no eran competitivas con el Euribor negativo, los bancos ahora ofrecen solo hipotecas que se basan en el Euribor (variable), salvo excepciones cuyo tipo fijo se establece por encima del 4%.

Dado que el índice sigue subiendo, las hipotecas a tipo fijo representan un mayor riesgo para los bancos. Por lo tanto, los ofrecen a un tipo de interés muy superior al que estábamos acostumbrado a ver en los últimos años.

El mercado ofrece más oferta de hipotecas a tipo variable, pero ante la perspectiva de subidas de tipos, ¿es recomendable comprar hipotecas a tipo variable?

La situación de cada persona o familia determina la mejor solución, teniéndose muy en cuenta el estado de ahorro doméstico (ingresos y gastos) y los plazos de cada compraventa.

Para el cambio de hipoteca, las principales opciones son:

• Novación: acordar una bajada de interés con el propio banco.
• Subrogación: trasladar la hipoteca a otra entidad financiera.
• Cancelación: cancelar la hipoteca actual y contratar otra con mejores condiciones.

En cualquiera de estas opciones hipotecarias, se aconseja consultar antes a un experto en crédito inmobiliario que te ayude a tomar una buena decisión de acuerdo a tus circunstancias particulares y tu visión de futuro.

Desde 2015 la tendencia era contratar un tipo fijo, es más, el 70-80% de las hipotecas contratadas eran a tipo fijo, incluso los bancos recomendaban esta modalidad.

A noviembre 2022, se pueden conseguir, a duras penas y única y exclusivamente a través de asesores financieros expertos con miles de operaciones a sus espaldas como FinanzaSur, tipos fijos al 1,8% con multitud de requisitos y vinculaciones, más caras que en los últimos años, pero aún interesantes, pues suele considerarse que hasta el 2,25-2,5% a 30 años, es un tipo muy favorable para financiar una compraventa.

La principal ventaja de un tipo fijo es la tranquilidad que se adquiere al pagar una cuota fija y estable durante toda la vida del préstamo hipotecario.

Sin embargo, el tipo variable depende del Euríbor, con tendencia alcista en los últimos 11 meses, que ha pasado del -0,48% al +2,87%, es decir, más de un 33400% de espectacular subida (ha crecido 334 veces y continua en aumento) con una fluctuación que implica unas revisiones al alza en las cuotas.

Conozco a personas a quienes el recomendaron un tipo variable en 2020-2021

Por suerte o por desgracia para algunos, no todos los profesionales somos iguales. Esto es una realidad que sucede en cualquier sector a cualquier nivel.

Desde Casavida Inmobiliaria siempre se ha recomendado un tipo fijo desde que las entidades bancarias comenzaron a ofrecer tipos por debajo del 2,5%, a sabiendas que se ofrecía tipo variable con cuotas más atractivas. La realidad es que en términos absolutos una diferencia de 20-50€ mensuales en hipotecas con niveles tan cercanos al 0-1% y de acuerdo con nuestro criterio, sería ir en contra de nuestra filosofía de generar bienestar a nuestros clientes, omitiendo el factor clave en cuando al pago de una deuda a 30 años, es decir, la tranquilidad y la seguridad de saber que siempre se pagará lo mismo durante casi media vida hasta la última cuota.

No obstante, es cierto que muchos que firmaron una hipoteca a tipo variable hace más de 6 años con diferenciales por debajo del 1% + Euribor estuvieron beneficiándose bastante de los tipos negativos, aunque ya advertimos que se trataba de una situación especial y atípica que en términos económicos y financieros carecía de sentido permanente, porque a modo simplificado: «nadie presta su dinero a cambio de nada».

Si te dejaste aconsejar por alguien a quien le iba la «marcha financiera», supongo que hiciste caso al arriesgado anticonsejo de «mejor una hipoteca variable y ya cuando suban los tipos de interés, renegociamos con el banco para que te pasen a fijo».

Si el tipo variable sube, el tipo fijo está condenado a subir. ¿De verdad piensas que algún banco iba a aceptar ofrecerte un tipo fijo a niveles de otro tiempo por debajo del mercado actual?

En ningún mercado ninguna variable se mantiene estable mientras las demás fluctúan, pues esto solo ocurre en las gráficas que se utilizan de ejemplo para explicar teorías y estudiar distintos escenarios para comprender la volatilidad de sus índices y predecir las tendencias del mercado y su alcance, nada más lejos de la realidad.

Esto es lo mismo que vender cara tu casa y pensar en comprar barato. La realidad es que si vendes caro, comprarás igual de caro o aún más si el mercado está en alza y te retrasas.

Sin embargo, en momentos como el actual, quizás sea un momento ideal para algunos que decidan vender ahora a precios recomendados por los profesionales para en los próximos meses encontrar y no perder una gran oportunidad, ya que el mercado local en algunos puntos del territorio nacional e incluso en urbanizaciones concretas está a la baja.

¿Qué zonas, barrios y urbanizaciones siguen una tendencia de oportunidad para los nuevos compradores que han vendido hoy su vivienda?

Si pensaste que con mirar en portales inmobiliarios era suficiente, siento comunicarte que te olvidaste de lo más sagrado en inversión inmobiliaria: contar con el apoyo, asesoramiento y representación de un experto en la zona.

¿A qué no sabes cuál es quizás la agencia de inversión y compraventa de inmuebles con mayor red de expertos inmobiliarios activos por zona? Lo siento, se me acaba del tiempo de redacción, nos vemos para la próxima 👌.

Así que aprovecha el momento con inteligencia, ahora que puedes y que la demanda está fuerte y activa y contacta con tu representante inmobiliario de inmediato, pues este tren de oportunidad solo pasa una vez en la vida y ahora mismo está a punto de partir: vender caro y comprar barato luego, hoy es posible si lo haces con profesionales expertos.

No permitas que la inflación arrase contigo y con tu familia por tomar de nuevo malas decisiones o no ser lo suficientemente rápido y coherente, aceptando y poniendo en marcha las recomendaciones de verdaderos profesionales.

«Trata de considerar la intermediación inmobiliaria de tal manera, que el día en que tu hijo te pida consejo sobre su destino, consideres un honor para ti, proponerle que se haga agente inmobiliario»,

Tony Danes